Promulguée le 19 novembre 2024, la loi Le Meur bouleverse le cadre juridique, fiscal et énergétique des locations de meublés de tourisme de courte durée type Airbnb. Son objectif : réguler la location de courte durée dans les communes où la pression immobilière limite l’accès au logement permanent, notamment dans les grandes villes touristiques et zones littorales. Dans ce guide, nous décryptons en détail les nouvelles mesures principales : une fiscalité moins favorable pour la location en meublé de tourisme, un DPE obligatoire et un encadrement local transmis aux communes pour encadrer la location saisonnière.
Des règles fiscales moins favorables pour les meublés de tourisme
La loi Le Meur redéfinit le régime fiscal des micro-BIC avec une baisse importante des abattements fiscaux dès le 1er janvier 2025 :
- abattement réduit à 30 % pour les meublés de tourisme non classés (plafond de chiffre d’affaires annuel 15 000 €)
- abattement réduit à 50 % pour les classés (plafond 77 700 €). Beaucoup de bailleurs devront se tourner vers le régime réel, plus contraignant mais permettant de déduire tous les frais et charges en lien avec l’activité locative (travaux, intérêts et frais d’emprunt, l’amortissement du bien loué …).
Cette réforme entraîne une augmentation significative du bénéfice imposable, et donc de l’impôt à verser à l’Etat.
Quelle est la durée maximum de location d’un meublé de tourisme et les quotas dans ma commune ?
Une durée de location réduite pour les résidences principales
L’un des principaux objectifs de la loi Le Meur est la réduction du nombre de jours pendant lesquels un bien immobilier peut être loué en meublé de tourisme. Jusqu’à présent, une résidence principale pouvait être louée 120 jours par an. Désormais, les communes les plus tendues peuvent limiter le nombre de jours de location à 90 jours maximum pour réguler les locations touristiques comme via la plateforme airbnb.
Un encadrement local renforçant le pouvoir des municipalités
La nouvelle loi Le Meur loi confère aux maires et conseils municipaux de nouveaux leviers : quotas d’autorisations de meublés de tourisme, zones interdites, et la commune doit indiquer, dans leur PLU (Plan Local d’Urbanisme), des secteurs prioritaires destinés à la construction de résidences principales. La création de ces zones concernent les communes ayant plus de 20 % de résidences secondaires sur leurs territoires et les zones où la pression immobilière est forte. Chaque commune pourra ajuster ses règles en fonction de son équilibre entre habitants permanents et touristes.
De plus, toutes les municipalités peuvent exiger une autorisation de changement d’usage pour la location de résidences secondaires en meublé de tourisme, imposer des quotas et demander un DPE récent (Diagnostic de Performance Energétique), en cours de validité.
Est-ce que le DPE est obligatoire pour les meublés de tourisme ?
Depuis le 21 novembre 2024, la loi Le Meur contraint les propriétaires de nouveaux meublés de tourisme d’afficher sur leur annonce en ligne, un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), classé entre A et E et être en mesure de présenter un DPE valable si la commune en fait la demande. En effet, depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location et les biens classés F seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2028.
Toutefois, il existe des exceptions :
- Le DPE n’est généralement pas imposé si le bien loué est votre résidence principale (louée moins de 4 mois par an).
- Les logements déjà loués en meublés de tourisme avant la mis en place de cette nouvelle règlementation ne sont pas immédiatement concernés.
Cette nouvelle réglementation vise à uniformiser les règles de performances énergétiques afin d’éviter le changement d’usage des logements considérés comme « passoires thermiques » de la location longue durée à la location courte durée.
| Classe DPE | Consommation énergie primaire (kWh/m²/an) | Étiquette couleur | Statut location en 2026 |
|---|---|---|---|
| A | ≤ 50 | Vert foncé | Autorisé |
| B | 51 – 90 | Vert clair | Autorisé |
| C | 91 – 150 | Jaune clair | Autorisé |
| D | 151 – 230 | Jaune foncé | Autorisé |
| E | 231 – 330 | Orange clair | Autorisé |
| F | 331 – 450 | Orange foncé | Autorisé en location saisonnière sous conditions strictes |
| G | 450 | Rouge | Interdiction progressive (déjà effective en location longue durée) |
Quelle est la procédure d’enregistrement des meublés de tourisme ?
Déclaration préalable d’enregistrement : une obligation nationale d’ici mai 2026
Tout logement mis en location devra être déclaré et enregistré via un formulaire Cerfa ou via le téléservice national (au plus tard le 20 mai 2026) pour les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement des meublés de tourisme. Une fois la déclaration en ligne effectuée, le propriétaire reçoit automatiquement un numéro à 13 chiffres, numéro obligatoire pour publier une annonce. Dans certaines communes, des données d’activité (jours loués…) devront aussi être transmises.
Meublés de tourisme sans numéro d’enregistrement : quelles sont les risques ?
Depuis l’adoption de la loi Le Meur, les sanctions sont renforcées contre les locations meublées touristiques non conformes, notamment sur les plateformes type Airbnb. Le propriétaire de la location s’expose à une amende jusqu’à 10 000 € pour absence d’enregistrement et 15 000 € en cas de fraude.
Est-ce que le règlement de copropriété peut interdire la location meublée ?
Aussi, les propriétaires de résidences principales qui souhaitent transformer leurs logements en meublés de tourisme doivent informer leur syndic de copropriété. Ce dernier devra inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires un point d’information sur les meublés de tourisme.
Cette nouvelle mesure répond au désarroi des copropriétaires qui vivent à l’année dans leurs résidences et sont confrontés aux nuisances liées aux locations des meublés de tourisme de courte durée.
Pour toutes ces raisons, la loi Le Meur marque un tournant majeur. Louer en meublé touristique reste possible, mais dans un cadre beaucoup plus contraint. Les propriétaires doivent désormais anticiper enregistrement, fiscalité et performance énergétique, et auront tout intérêt à s’entourer de professionnels.
