En 2026, louer un bien en station (La Plagne, Les Arcs, Méribel, Megève, L’Alpe d’Huez, Valmorel, etc.) demande une approche plus structurée qu’avant.
Trois sujets se croisent désormais en permanence : la conformité (notamment la décence énergétique), le cadre des meublés de tourisme et la fiscalité.
L’objectif est simple : continuer à louer sans prendre de risque, tout en protégeant votre rentabilité.
Sommaire
- 1. Les règles à connaître en 2026
- 2. DPE et décence énergétique : ce qui bloque vraiment une location
- 3. Gel des loyers : l’impact sur votre revenu net
- 4. Meublés de tourisme : ce qui change et pourquoi c’est important en station
- 5. Fiscalité : micro-BIC ou régime réel (la logique de décision)
- 6. Piloter la rentabilité : méthode simple et efficace
- 7. Les stations GSI concernées
- FAQ
- Sources officielles
1) Les règles à connaître en 2026
Les propriétaires retiennent souvent des slogans (“interdiction”, “passoire thermique”, “nouvelle loi”), mais la réalité opérationnelle est plus concrète :
si le logement ne respecte pas les critères de décence (dont la performance énergétique), la location devient fragile juridiquement.
- Décence énergétique : un logement classé G est considéré comme non décent depuis le 1er janvier 2025.
- Gel des loyers : sur les logements classés F et G, plusieurs augmentations de loyer sont bloquées tant qu’une amélioration énergétique n’a pas été réalisée.
- Meublés de tourisme : le cadre a été renforcé par la loi du 19 novembre 2024 (déclaration/enregistrement, leviers locaux, copropriété, etc.).
En station, ces règles ont un impact fort : une partie du parc immobilier est ancien, chauffé intensivement en hiver, et les copropriétés peuvent limiter certaines interventions.
À ce stade, la question n’est pas “quelles sont les règles ?” mais plutôt :
“Mon bien est-il louable en 2026 dans mon contexte local (commune, copropriété, type de location) et à quel niveau de risque ?”
Pour avancer rapidement, GSI a mis en place deux parcours selon votre situation :
2) DPE et décence énergétique : ce qui bloque vraiment une location
Le DPE n’est plus un document “administratif” : il conditionne la décence énergétique.
En montagne, les points de vigilance les plus fréquents sont :
- Isolation (murs, combles, planchers bas) et ponts thermiques
- Menuiseries et étanchéité à l’air
- Chauffage (ancien, mal dimensionné, peu pilotable)
- Ventilation (humidité, inconfort, dégradation)
Le bon réflexe consiste à raisonner en “travaux utiles” : ceux qui améliorent réellement la performance et le confort, sans dégrader la rentabilité.
En station, cela se pense aussi avec l’usage : saisonnier, mix, résidence principale, etc.
3) Gel des loyers : l’impact sur votre revenu net
Quand un bien est classé F ou G, certaines augmentations de loyer sont interdites tant que le logement n’a pas été amélioré.
Pour un propriétaire, l’enjeu est immédiat : si les charges augmentent (copropriété, énergie, entretien), votre revenu net peut baisser mécaniquement.
La question à se poser est simple : combien le gel vous coûte sur 2 à 3 saisons, et quelle trajectoire de travaux (réaliste) permet de retrouver de la marge.
4) Meublés de tourisme : ce qui change et pourquoi c’est important en station
Les meublés de tourisme sont au cœur des équilibres locaux en montagne : économie saisonnière, tension sur l’habitat permanent, décisions municipales, règles en copropriété.
La loi du 19 novembre 2024 a renforcé le cadre de régulation (déclaration/enregistrement, outils pour les communes, règles en copropriété, etc.).
Concrètement, deux propriétaires dans deux stations différentes peuvent avoir des obligations différentes.
Avant d’optimiser fiscalité ou annonce, il faut valider votre cadre local : commune + copropriété + type de location.
5) Fiscalité : micro-BIC ou régime réel (la logique de décision)
En station, la fiscalité doit servir la stratégie : sécuriser le net, absorber les charges, et garder des options si des travaux deviennent nécessaires.
Le choix entre micro-BIC et régime réel dépend surtout de votre niveau de charges et d’amortissements.
Quand le régime réel est souvent pertinent
- Charges importantes (copropriété, gestion, conciergerie, assurances, intérêts, maintenance)
- Travaux prévus (dont rénovation énergétique) et besoin d’un pilotage fin
- Volonté de suivre un revenu net réaliste, saison par saison
Le micro-BIC peut rester adapté dans des cas simples, mais les règles ont évolué ces dernières années pour certains meublés de tourisme :
l’important est d’éviter une optimisation “par défaut” et de décider selon votre profil.
6) Piloter la rentabilité : méthode simple et efficace
La rentabilité d’un bien en station ne se pilote pas uniquement au “prix/semaine”.
Ce qui compte, c’est le revenu net annuel :
Revenu net = recettes locatives − charges d’exploitation − charges non récupérables − fiscalité − provision entretien/travaux
Les 3 leviers qui font vraiment la différence
- Conformité : éviter la vacance forcée (décence énergétique, règles locales).
- Optimisation fiscale : choisir le régime adapté à votre niveau de charges/travaux.
- Performance commerciale : occupation, prix, calendrier, qualité, avis, réactivité.
Pour aller plus vite, vous pouvez orienter les propriétaires vers les pages offres au bon moment (après DPE, après fiscalité, avant conclusion) :
7) Les stations GSI concernées
- Auris en Oisans
- Combloux
- Crest-Voland
- Flumet
- Grand-Bornand
- L’Alpe d’Huez
- Les Arcs
- La Plagne
- La Plagne – Les Coches
- Les Saisies
- Megève
- Méribel
- Méribel Mottaret
- Notre-Dame-de-Bellecombe
- Peisey-Vallandry
- Praz-sur-Arly
- Saint-Martin-de-Belleville
- Valmorel
FAQ
Peut-on encore louer un logement classé G en 2026 ?
Le sujet se traite via la décence énergétique : un logement classé G est considéré comme non décent depuis le 1er janvier 2025.
Avant toute mise en location, il est recommandé de vérifier votre situation et d’anticiper un plan d’amélioration.
Le gel des loyers concerne-t-il les stations de ski ?
Oui. Le gel n’est pas “géographique” : il dépend du classement énergétique du logement et des situations prévues par la réglementation.
Si votre bien est en F ou G, cela peut impacter vos revalorisations et donc votre revenu net.
La loi du 19 novembre 2024 change-t-elle quelque chose pour les meublés touristiques ?
Oui : elle renforce les outils de régulation (déclaration/enregistrement, leviers des communes, copropriété, etc.).
Les obligations concrètes varient selon la commune et le cadre local.
Micro-BIC ou régime réel : quel est le meilleur choix ?
Le régime réel est souvent intéressant quand vous avez des charges, des travaux et des amortissements significatifs.
Le micro-BIC peut rester adapté dans des cas simples. Le bon choix dépend de votre profil et du type de location.
Conclusion
En 2026, louer en station est toujours possible, mais la stratégie doit être plus professionnelle :
conformité (DPE/décence), cadre des meublés touristiques et fiscalité déterminent directement la rentabilité.
Les propriétaires qui anticipent gardent la main ; ceux qui attendent subissent souvent une baisse de revenu ou une vacance.
Si l’objectif est de sécuriser votre location et d’optimiser votre revenu net, voici les deux parcours proposés par GSI :
Sources officielles
- Ministère de la Transition écologique : gel des loyers des passoires énergétiques (F/G)
- Légifrance : loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme
- Ressources publiques sur la décence énergétique et le DPE (principes et dates clés)
Note : article informatif, ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé.