Rôle du président de CS - GSI Immobilier

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Rôle du président de CS

novembre 2020

Quel est le rôle du président du conseil syndical ?

Le conseil syndical est un organe obligatoire dans les copropriétés à moins que l’assemblée générale décide d’y renoncer à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. II a pour mission d’assister et de contrôler le syndic.Toutefois, la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit rien sur les règles de fonctionnement du conseil syndical.

L’article 22 du décret du 17 mars 1967 dispose en effet qu’« à moins que le règlement de copropriété n’ait fixé les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées dans les conditions de majorité prévues à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 par l’assemblée générale qui désigne les membres du conseil syndical ».

Le conseil syndical élit son président parmi ses membres

Concernant le président du conseil syndical, aux termes de l’article 21, alinéa 7 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il est simplement précisé que « le conseil syndical élit son président parmi ses membres », sans autres précisions.
Certains copropriétaires estiment parfois qu’il n’est pas nécessaire d’élire parmi eux un président. Il n’existe pas à notre connaissance de jurisprudence sur cette question. Toutefois, l’article 21 de la loi étant d’ordre public, il n’est pas possible d’y déroger.

À NOTER Même si cette obligation n’est pas sanctionnée, il est donc impératif que le conseil syndical élise un président, d’autant plus que celui-ci se voit confier des missions particulières.

Le président du conseil syndical doit à défaut de disposition du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, être élu à la majorité des membres du conseil syndical et dans la limite de validité de son mandat de conseiller. Il a été jugé qu’il appartient au seul conseil syndical de procéder à l’élection de son président et le syndic ne peut s’immiscer dans une telle délibération, sauf à commettre un manquement à l’indépendance dont doit bénéficier un organisme chargé d’une mission de surveillance de la gestion de la copropriété par le même syndic (1).

1- RELAIS ENTRE LE SYNDIC ET LES COPROPRIÉTAIRES
Dans la pratique, le président du conseil syndical est l’interlocuteur privilégié du syndic qui lui remettra notamment les documents que le conseil syndical veut examiner. Il assure par ailleurs le relais entre le syndic et les autres coproprié-taires. Le président du conseil syndical est ainsi la personne désignée par l’article 26 du décret comme celle qui reçoit valablement les communications qui doivent être faites au conseil syndical. Le président du conseil syndical reçoit par ailleurs du syndic copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, lorsque l’assemblée générale a autorisé la dérogation à l’obligation d’ouvrir un compte séparé.

À NOTER Le président du conseil syndical n’est pas le représentant légal des membres du syndicat, il n’a le pouvoir ni de consentir à un contrat au nom du syndicat des coproprié-taires, ni de passer un acte de la vie civile au nom de celui-ci, sauf à ce que l’assemblée générale lui confie cette mission par le biais d’une délégation de pouvoirs…

2. RÉUNION DU CONSEIL SYNDICAL ET EXPOSÉS EN ASSEMBLEE GÉNÉRALE
Même si aucun texte ne le prévoit expressément, il appartient notamment au président du conseil syndical de réunir le conseil, d’en diriger les débats et les conclusions, d’assurer une liaison effective avec le syndic dans le cadre de la mission dévolue au conseil syndical. En vertu de l’alinéa 2 de l’article 22 du décret du 17 mars 1967, il incombe au président du conseil syndical de présenter à l’assemblée générale un rapport d’activité du conseil et le résultat des missions d’assistance et de contrôle de la gestion du syndic. Ce compte rendu doit intervenir chaque année. La forme de cette reddition de comptes n’est pas précisée (écrite ou orale) et aucune sanction n’est attachée à cette obligation. Une réponse ministérielle avait précisé qu’il appartient au règlement de copropriété ou, à défaut, à l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24 de la loi, de déterminer de quelle manière le conseil syndical doit rendre compte de l’exécution de sa mission(2). Dans cette réponse, le secrétaire d’Etat au Logement avait estimé qu’un compte rendu oral pouvait suffire puisque le compte rendu écrit ne figure pas dans la liste des documents à joindre à la convocation de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, mais que l’établissement d’un écrit est cependant conseillé pour en garder la trace.
Précisons cependant que le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 a ajouté un quatrième point à l’article 11 II du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, lequel dispose qu’est notifié au plus tard en même temps que l’ordre du jour « le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l’article 22 du présent décret […] ». Ainsi, depuis le 1er juin 2010, le compte rendu de mission du conseil syndical doit faire l’objet d’un écrit qui devra être joint à la convocation de l’assemblée générale.(2) Rép. min. n° 46780 du 21 septembre 2004, JO AN 30 novembre 2004,
Précisons que cette obligation est faite pour l’information des copropriétaires et non pour la validité de la décision.

3. CONVOCATION DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE PAR LE PRÉSIDENT DU CONSEIL SYNDICAL
Afin de pallier l’inertie éventuelle du syndic, le décret du 17 mars 1967 prévoit la possibilité pour le président du conseil syndical de convoquer l’assemblée générale après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours. L’article 8 du décret du 17 mars 1967 prévoit ainsi que « la convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix.
La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée est demandée. Dans les cas prévus au précédent alinéa, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours. Dans les mêmes cas, s’il n’existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n’ont pas été désignés ou si le président de conseil ne procède pas à la convocation de l’assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l’article 50 du présent décret.
Lorsque l’assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic ». Insistons que le fait que la convocation par le président du conseil syndical, en cas de carence du syndic, n’est possible que si ce dernier a toujours un mandant en cours.

Par ailleurs, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, en cas d’empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée appelée à désigner un nouveau syndic. L’article 18 V., dans sa version issue de la loi ALUR, prévoit ainsi : « En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice. »(3)
L’assemblée n’aura donc comme unique objet que de désigner le syndic, ce dernier devant ensuite convoquer une assemblée afin de statuer sur les autres questions. Dans cette hypothèse, le président n’est plus tributaire d’une mise en demeure préalable du syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Il y a « empêchement » chaque fois que le syndic se trouve dans l’impossibilité d’accomplir sa mission. L’empêchement peut avoir une cause physique (accident, maladie) ou juridique (mise en liquidation des biens, par exemple). Ainsi est empêché le syndic auquel a été retirée la garantie financière que lui fournissait une caisse de garantie(4).

(3) Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 18, créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, art. 55, I, 3°, i.
(4) TGI Créteil 19 février 1981, AJPI 1981, 737, note BOUYEURE ; D. 1981, IR, p. 397, obs. GIVERDON.

4. MISSION DANS LE CADRE DE LA RESTITUTION DES ARCHIVES ET FONDS DU SYNDICAT
Le président du conseil syndical a également pour mission en vertu de l’article 18-2 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, de saisir le juge des référés aux fins d’obtenir de l’ancien syndic la restitution des fonds et documents du syndicat. Le président du conseil syndical peut ainsi demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds non remis pas le syndic sortant après mise en demeure restée infructueuse, ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure et des dommages et intérêts.

5. MISSION DANS LE CADRE DES COPROPRIÉTÉS EN DIFFICULTÉ
Le président du conseil syndical peut être entendu par le président du tribunal de grande instance saisi d’une demande tendant à nommer un administrateur provisoire (art. 62-4 du décret du 17 mars 1967) Il reçoit également du secrétariat-greffe copie du ou des pré-rapports déposés par l’administrateur provisoire du syndicat en difficulté (art. 62 11 du décret du 17 mars 1967).

6. RESPONSABILITÉ ET RÉMUNÉRATION
A l’instar des autres membres du conseil syndical, les fonctions de président du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération (art. 27 du décret du 17 mars 1967). On admet toutefois une indemnisation des frais que le président ou les membres du conseil syndical ont pu exposer dans l’exercice de leurs mandats (frais de correspondance, communications téléphoniques, frais de déplacement…).
Par ailleurs, les honoraires des techniciens assistant le conseil syndical ainsi que les frais nécessaires à son fonctionnement constituent des dépenses d’administration de la copropriété, à répartir selon le critère prévu à l’article 10 alinéa 2 de la loi. Le mandat du président du conseil syndical, comme celui des autres conseillers, étant gratuit et leur rôle consultatif, ils ne sont astreints à aucun devoir d’information ou de conseil, sauf compétences particulières : leur responsabilité ne peut être engagée que s’ils ont volontairement agi dans un intérêt contraire à celui de la copropriété(5). La commission relative à la copropriété préconise cependant dans sa recommandation n° 13 de faire en sorte que la police d’assurance de l’immeuble couvre leur responsabilité(6).

(5) CA Paris 23e ch. A 4 avril 2000,
(6) Recomm. Comm. copr. n° 13, 8 juillet 201