Rappel des critères de distinction entre parties privatives et parties communes

Lorsque l’on s’interroge sur la qualification d’une partie d’immeuble, il faut toujours, dans un premier temps, se reporter au règlement de copropriété. Rappelons, en effet, que les dispositions légales relatives à la détermination des parties privatives et des parties communes ne sont pas d’ordre public dans la mesure où l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, qui déclare impérative la plupart des articles, ne vise nullement les articles 2 et 3 de la loi.

Ce n’est qu’à défaut de précision ou si ses termes sont peu clairs (« dans le silence ou la contradiction des titres »), qu’il convient alors d’appliquer les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi, en substance :
– sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ;
– sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Mais, selon la Cour de cassation, la notion d’exclusivité d’usage permettant de reconnaître le caractère privatif d’un élément de l’immeuble doit s’apprécier in abstracto et non en fonction de l’usage qui en est fait concrètement(1).
Ainsi, alors même qu’une partie d’immeuble ne serait pas, en fait, utilisée par les copropriétaires, il suffit, pour qu’elle soit réputée commune, qu’ils puissent s’en servir s’ils le désirent.

Il convient d’apporter deux nuances à ce principe.
– D’une part, le règlement de copropriété peut prévoir que certaines parties communes seront spéciales à certains copropriétaires seulement. Tel est souvent le cas dans les copropriétés composées de plusieurs bâtiments où chaque bâtiment est érigé en partie commune spéciale aux copropriétaires qui l’occupent.
– D’autre part, un copropriétaire peut se voir attribuer un droit d’usage exclusif (ou privatif) sur une partie commune. Il convient cependant de rappeler, ici, que ce droit d’usage ou de jouissance exclusifs consenti à un copropriétaire sur une partie commune ne saurait avoir pour conséquence de lui conférer le caractère de partie privative ; ainsi, une partie commune à jouissance privative reste une partie commune, la jurisprudence ne cesse de le rappeler(2).

Précisons enfin, pour terminer, qu’en cas de difficulté de qualification de telle ou telle partie d’immeuble, celle-ci relèvera du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond.

(1) Cass. 3ème civ. 7 décembre 1994, RDI mars 1995, p. 149.
(2) Pour exemple : Cass. 3ème civ. 20 octobre 1976, D. 1977, p.62 ; 4 mars 1992, Loyers et copr. 1992, n° 265.

Source : FNAIM – Laurence PINET 23/03/2009

Balcons : parties communes ou parties privatives ?

Lorsque des travaux sur des balcons sont devenus nécessaires, se pose fréquemment la question de savoir si ces éléments sont des parties communes ou des parties privatives, afin de déterminer qui doit en supporter la charge.
En l’absence de disposition du règlement de copropriété, il convient de se reporter aux dispositions des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965. Aux termes de l’article 2 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties du bâtiment et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

C’est la notion d’exclusivité qui permet d’apprécier le caractère privatif ou commun d’un élément de l’immeuble.

L’article 3 de la loi donne, quant à lui, une énumération des parties réputées communes du bâtiment dans le silence ou la contradiction des titres. Parmi les éléments énumérés dans cet article figure le gros œuvre de l’immeuble.  Ainsi, dans le silence ou la contradiction des titres, certains arrêts avaient estimé qu’il était a priori possible de classer les balcons parmi les parties privatives au motif que les copropriétaires en ont l’usage exclusif(1).

Toutefois, certaines juridictions les classaient, au contraire, dans les parties communes au motif qu’ils font partie du gros œuvre de l’immeuble ou qu’ils contribuent à son harmonie (lorsqu’il s’agit de balcons ornementaux).

Devant cette incertitude jurisprudentielle, il était difficile de classer les balcons parmi les parties communes ou les parties privatives sans risquer de s’exposer à une contestation des copropriétaires.

La Cour de cassation(2) a tranché cette question dans un récent arrêt qui est venu préciser que les balcons, s’ils ne sont pas expressément qualifiés de communs dans le règlement de copropriété, peuvent être considérés comme privatifs même pour la partie constituant un élément de gros œuvre.

(1) CA Aix-en-Provence 9 octobre 1978, Bull. Aix-en-Provence 4/78, n° 173 ; TGI Marseille 3ème ch. 26 septembre 1984, Annales des Loyers 1985, n° 16310, p. 1337.

(2) Cass 3ème civ. 20 juin 2006, Administrer octobre 2006, p. 61.

Source FNAIM – Valérie SOUIED 30/05/2007

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Les combles : parties communes ou parties privatives ?

Il arrive parfois que les copropriétaires du dernier étage annexent les combles de l’immeuble à leur partie privative alors que le règlement de copropriété est muet sur le point de savoir si ces combles sont des parties privatives ou des parties communes.

Pour déterminer si cette appropriation est licite, il faut se référer aux dispositions des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965.
Aux termes de l’article 2 «sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire».

L’article 3 donne, quant à lui, une énumération des parties réputées communes dans laquelle ne sont pas visés les combles ou les vide-sanitaires.
La jurisprudence a eu, plusieurs fois, l’occasion de se prononcer sur les combles et, en règle générale, elle estime que s’il s’avère qu’en raison des dispositions matérielles des lieux, ces parties sont en fait réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire, il pourra être décidé qu’elles sont sa propriété privative(1).

Savoir si les combles sont ou non réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire doit être apprécié au cas par cas.

Par exemple, il en est ainsi lorsqu’ils ne peuvent être utilisés que par le copropriétaire dont le lot en commande l’accès et ce, compte tenu de la configuration des lieux(2).

C’est également ce qu’a estimé un autre arrêt de la Cour de cassation dans une espèce où les combles n’abritaient aucun élément d’équipement collectif, n’avaient pas pour fonction de permettre l’accès à la toiture, celle-ci étant accessible par une trappe à partir des parties communes, n’étaient d’aucun usage ou utilité pour les autres copropriétaires et dont l’accès s’effectuait à partir du lot privatif en question(3).

A l’inverse, dans un récent arrêt la Haute Juridiction a retenu que des copropriétaires qui avaient annexé des combles à leur appartement s’étaient attribué des parties communes dans la mesure où ces combles n’étaient pas mentionnés dans le règlement de copropriété et que la composition de chaque lot y était énumérée avec précision et qu’une trappe d’accès aux combles se situait au-dessus de l’escalier desservant le premier étage en permettant l’accès sans pénétrer dans l’appartement(4).

Lorsque les combles ne peuvent être qualifiés de parties privatives, leur cession devra être votée en assemblée générale à la majorité de l’article 26 voire, à l’unanimité. A défaut de cession, il pourra être demandé une restitution des combles aux copropriétaires qui se les sont attribués et ce, pendant trente ans.

A toutes fins utiles, nous vous rappelons qu’un article relatif à l’aménagement des combles a été publié dans la Revue bleue de novembre 2006, p. 36.

(1) Cass. 3ème civ. 14 février 1990, Bull. civ. III, n° 49.
(2) Cass. 3ème civ.17 mai 1995, RDI 1995, p. 583.
(3) Cass. 3ème civ. 22 mars 2000, n° 98-15.743.
(4) Cass. 3ème civ. 27 septembre 2006, ROUSSEAU c/LEVAKIS, AJDI décembre 2006, p. 916.

Source : FNAIM – Valérie SOUIED 21/02/2007

Les garde-corps et barres d’appui peuvent être des parties communes

En règle générale, les règlements de copropriété classent les garde-corps et les barres d’appui parmi les parties privatives. En l’absence de stipulation expresse relative à ces éléments dans le règlement de copropriété, il convient alors de se reporter aux articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Aux termes de l’article 2 de la loi, sont privatives les parties du bâtiment et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. C’est donc la notion d’exclusivité qui permet d’apprécier le caractère privatif ou commun d’un élément de l’immeuble.

L’article 3 de la loi donne une liste des parties réputées communes parmi lesquelles figure le gros œuvre de l’immeuble.

​Les tribunaux ont tendance à considérer que les garde-corps et les barres d’appui sont des parties privatives.

Toutefois, un arrêt de la cour d’appel de Versailles(1) a estimé que ces éléments sont des parties communes lorsqu’ils font corps avec le gros œuvre.

En conséquence, les charges relatives à leur réfection doivent être réparties entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes, conformément aux dispositions de l’article 10 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

(1) CA Versailles ch. 4, 3e ch. 13 septembre 2010, n° 09/03946.

Valérie SOUIED 03/03/2011