Fond Travaux - GSI Immobilier

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Fond Travaux

novembre 2020

FONDS DE TRAVAUX

Rappel des textes :

Article 14-2 (II., III. et IV.) de la loi du 10 juillet 1965 :
II. – « Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. L’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II.

Par exception, lorsque, en application de l’article 18, le syndic a, dans un cas d’urgence, fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1.
Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1.

Si le diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic. Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot.

III. – Lorsque l’immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l’assemblée générale.

IV. – Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale :
1° La question de l’élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article L. 731-2 du code de la construction et de l’habitation ;
2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l’assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux ».

Article 18 II de la loi du 10 juillet 1965, dans sa disposition applicable au 1er janvier 2017, le syndic est chargé : « d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ».

• La question relative au fonds de travaux doit être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale ; elle doit cependant porter non sur la création de ce fonds qui est obligatoire mais sur son montant
• Les cotisations relatives au fonds de travaux doivent être appelées en charges communes générales.

• Si le règlement de copropriété prévoit déjà l’existence d’un fonds de travaux, il faudra porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de la mise en conformité du règlement de copropriété avec l’article 14-2 II précité de la loi du 10 juillet 1965 qui se substituera donc à la clause existante si le vote est favorable.

• Si des provisions spéciales de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 (disposition qui disparaîtra au 1er janvier 2017) ou d’autres fonds de réserve ont déjà été constitués, il faut que l’assemblée générale se prononce expressément sur la question de savoir si l’on va conserver le fonds existant ou s’il servira à constituer le fonds de travaux obligatoire. La simplicité voudrait cependant qu’un seul fonds de travaux existe.

• Dans l’hypothèse où l’assemblée générale déciderait que les fonds déjà constitués pour des travaux futurs seront affectés au fonds de travaux, il est nécessaire de rembourser les sommes existantes aux copropriétaires et ensuite d’appeler l’équivalent auprès de ces derniers au titre du fonds de travaux.

• Dans l’hypothèse où un copropriétaire ne règlerait pas la totalité des sommes qu’il doit (appels de fonds du budget prévisionnel ou hors budget prévisionnel et cotisations du fonds de travaux), il est recommandé d’affecter les sommes versées aux provisions sur charges.

• Dans la mesure où l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la non-ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat destiné à recueillir les cotisations relatives au fonds de travaux entraîne de plein droit la nullité de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation, il est recommandé d’ouvrir dès cette désignation (si cela n’a pas déjà été fait) un compte séparé destiné au fonds de travaux. A cet égard, si les textes précisent que le fonds de travaux doit être versé sur un compte séparé rémunéré différent de celui ouvert pour le « compte courant » du syndicat, il semble que ce compte ne soit pas destiné exclusivement à ce fonds de travaux mais pourra recevoir d’autres sommes).

 

Source : FNAIM