Diminution de loyer - GSI Immobilier

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Diminution de loyer

novembre 2020

Dans quel cas le locataire peut-il demander une diminution de loyer en cas d’erreur dans la mention de la surface habitable ?

Il convient de rappeler la teneur de l’obligation de mentionner la surface habitable dans les contrats de location avant d’étudier les sanctions en cas d’erreur.

1. OBLIGATION DE MENTIONNER LA SURFACE HABITABLE DANS LES CONTRATS DE LOCATION À TITRE DE RESIDENCE PRINCIPALE

Il est obligatoire de mentionner la surface habitable dans les locations non meublées à titre de résidence principale depuis le 28 mars 2009, date d’entrée en vigueur de la loi du 25 mars 2009 (loi MOLLE).
En revanche, cette obligation n’existe pour les locations meublées à titre de résidence principale que depuis l’entrée en vigueur de la loi du 6 août 2015 (loi MACRON) intervenue le 8 août 2015.
Rappelons qu’en application de l’article r. 111-2 du code de la construction et de l’habitation :« La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres […].« il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés pré-vus à l’article r. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

Il est fortement recommandé de faire mesurer la surface habitable par un professionnel

La surface habitable est donc bien spécifique et se distingue de la superficie carrez, de la surface au sol ou autres. il est fortement recommandé de faire mesurer la surface habitable par un professionnel afin d’éviter toute erreur, d’autant que la mention d’une surface erronée peut être lourde de conséquences pour le bailleur.

2. SANCTION EN CAS D’ERREUR DANS LA MENTION DE LA SURFACE HABITABLE

Avant la loi ALUR, le législateur n’avait pas prévu de sanction en cas d’erreur dans la mention de la surface habitable. Pour autant certaines décisions de justice ont pu sanctionner cette erreur en condamnant le bailleur à supporter une diminution de loyer(1) ou à verser au locataire des dommages et intérêts(2).

Exemple :
Surface habitable mentionnée dans le bail : 43 m2 – Surface habitable réelle : 40 m2 – Soit une différence de : 3 m21/20e (ou 5 %) de 43 est égal à : 2,15 [43 x 5/100 = 2,15].
Une erreur de 3 m2, donc supérieure à 1/20e, permet au locataire de demander une diminution de loyer proportionnelle à cette erreur.
Une erreur de 3 m2 sur une surface de 43 m2 correspond à une erreur de 6,97 % [(3/43) x 100].
Le locataire peut ainsi demander une baisse du loyer à hauteur de 6,97 %.
Pour un loyer de 1 000 E, 6,97 % de 1 000 E est égal à 69,70 E[(1 000 E x 6,97) / 100].
Le locataire peut donc demander que le loyer soit abaissé à 930,30 E[1 000 E – 69,7 E].

À NOTER :
Pour les locations non meublées, ces dispositions ne sont applicables qu’aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits de-puis le 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi ALUR.
Dans les autres cas, le locataire pourra toujours essayer d’obtenir une diminution de loyer en s’appuyant sur les décisions de justice évoquées ci-dessus mais pas en invoquant l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.Pour les locations meublées, il semble également possible pour le locataire de demander une diminution de loyer en application de la jurisprudence antérieure, les dispositions de l’article 3-1 ne leur étant pas applicables.

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(1) CA Versailles 22 mars 2011, Loyers et copr. 2011, n° 208.
(2) CA Aix-en-Provence 11e ch. 19 juillet 2013, Loyers et copr. 2013, n°300.